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2月14日，美凱龍（601828.SH）發(fā)布對上交所關(guān)于業(yè)績預告相關(guān)事項的監(jiān)管工作函的回復公告。公告顯示，上交所針對美凱龍的業(yè)績預告提出2個問題，包括投資性房地產(chǎn)公允價值變動的原因、合理性，以及其他資產(chǎn)減值損失的依據(jù)、原因、合理性。

美凱龍此前發(fā)布的業(yè)績預告顯示，公司對所持有的投資性房地產(chǎn)項目進行公允價值變動損失的調(diào)整，涉及金額約126億~215億元；公司根據(jù)各項資產(chǎn)最新可回收情況初步測算，計提相應的減值準備約45億~57億元。

對于投資性房地產(chǎn)公允價值變動，監(jiān)管函要求公司結(jié)合所處行業(yè)和市場環(huán)境變化、經(jīng)營狀況等，說明三點：第一，投資性房地產(chǎn)公允價值下跌的原因和合理性，與收入和出租率下滑程度的匹配性；第二，報告期投資性房地產(chǎn)公允價值變動的合理性；第三，前期公允價值確認是否充分。

美凱龍稱，公司2025年投資性房地產(chǎn)公允價值大幅度下降，主要是公司行業(yè)和市場環(huán)境連續(xù)兩年的顯著變化，以及公司近兩年業(yè)績的大幅波動帶來的預期變化導致。作為家居零售領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)，美凱龍的經(jīng)營表現(xiàn)與房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度高度相關(guān)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年~2025年期間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)三年同比顯著下降，其中2023年同比下降了9.6%，2024年同比下降了10.6%，2025年同比下降了17.2%。2023年~2025年家居建材需求疲軟，也導致公司連續(xù)三年租賃及管理收入的顯著下滑，由2022年度的78.68億元下降至2025年度預計的48.82億元。

管理層租金價格修復預期減弱是本次公允價值大幅下調(diào)的核心驅(qū)動因素。隨著2025年全年的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)出臺，以及公司2025年度實際經(jīng)營數(shù)據(jù)的呈現(xiàn)，支撐投資性房地產(chǎn)估值的租金價格修復預期發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，直接導致了本年度公允價值下調(diào)幅度遠超過往年度水平。管理層在本年度對于租金增長率從“短期政策刺激下的修復”調(diào)整為“中長期內(nèi)于當前低位企穩(wěn)”。

基于宏觀環(huán)境變化、期間經(jīng)營數(shù)據(jù)疲軟以及中長期行業(yè)轉(zhuǎn)型壓力三重因素共同影響，美凱龍下調(diào)投資性房地產(chǎn)公允價值。美凱龍稱，整個過程遵循了公認的會計準則和評估規(guī)范，租金增長預期的調(diào)整具有充分的商業(yè)現(xiàn)實和數(shù)據(jù)支撐，會計處理及時、審慎。此次調(diào)整使公司財務報表更加真實、公允地反映了行業(yè)深度調(diào)整期公司核心資產(chǎn)的當前價值，有利于維護財務報表的可靠性和投資者的長遠利益。

關(guān)于前期公允價值確認是否充分，美凱龍表示，公司2023年、2024年及2025年前三季度已累計確認公允價值凈損失約61億元，體現(xiàn)了會計處理的謹慎性，并未在行業(yè)下行初期高估資產(chǎn)價值。公司在當時刺激政策的背景下，基于實際租金單價、出租率及市場調(diào)研數(shù)據(jù)，采用的評估參數(shù)是合理的，其確認的公允價值變動反映了當時市場共識下的最佳估計。

此外，對于其他資產(chǎn)計提相應的減值準備約45億~57億元，該項調(diào)整主要是結(jié)合土地平整收益權(quán)及項目開發(fā)支出、長期股權(quán)投資、財務資助、應收賬款和合同資產(chǎn)等各項資產(chǎn)最新的可回收情況，對截至2025年末各類資產(chǎn)的可回收金額進行了初步測算的結(jié)果。美凱龍認為，根據(jù)企業(yè)會計準則的規(guī)定，對各項資產(chǎn)的可回收情況進行了測算并進行了相應的會計處理，計提減值準備的依據(jù)充分，并進行了恰當?shù)臅嬏幚怼?/p>

一位長期跟蹤家居行業(yè)的分析人士表示，美凱龍對投資性房地產(chǎn)公允價值的下降以及各類減值準備的計提，賬面調(diào)整符合規(guī)定，但不涉及現(xiàn)金支出，不影響公司持有物業(yè)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，不影響公司整體經(jīng)營的止跌企穩(wěn)，以及不改變公司出租率和經(jīng)營活動凈流入已改善的現(xiàn)狀。

當前，在新管理層的帶領(lǐng)下，美凱龍順應國家“十五五”規(guī)劃及新的市場環(huán)境，主動調(diào)整，將戰(zhàn)略定位升級為“家居生活新商業(yè)運營商與家居產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務商”，聚焦家居主業(yè)升級，同時拓展家居產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務，打造第二增長曲線，實現(xiàn)規(guī)模價值雙提升。